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Tipos de suelo; diferencias entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.

A menudo nos encontramos con que nuestros clientes no tienen claro el tipo de suelo en que se ubican sus propiedades; es frecuente que exista confusión entre una parcela que es edificable y una urbana, o que la gente piense que el suelo no urbanizable es aquel en el que no se puede construir.

Vamos a tratar de definir, en términos generales, los distintos tipos de suelo que existen y qué se puede hacer en cada uno de ellos.

El suelo se clasifica, a efectos urbanísticos, en tres grandes grupos: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable (conocido muchas veces por los usuarios como suelo rústico).

El suelo urbano es el que el planeamiento general del municipio determina como tal, bien porque cuenta con todos los servicios y dotaciones necesarios (acceso rodado, red de abastecimiento y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica), bien porque se encuentra consolidado en su mayor parte por la edificación. Así mismo se considera suelo urbano aquel que ha sido desarrollado y urbanizado conforme a lo determinado por el planeamiento.

Dentro del suelo urbano, hay que distinguir entre suelo urbano consolidado, que es el que no precisa ningún tipo de mecanismo de equidistribución de beneficios y cargas, y el suelo urbano no consolidado, de núcleo rural o urbano especial, que puede precisar de alguna figura de desarrollo (Plan Especial, Estudio de Detalle) o de gestión previa a su edificación. Por tanto, aunque nuestro terreno esté ubicado en un suelo urbano, para poder edificarlo tendrá que adquirir la condición de solar. Por otro lado hay que ver la calificación exacta que le asigna el planeamiento, para ver la edificabilidad que tiene y las normas específicas que se le aplican (usos permitidos, alineaciones, altura máxima, etc).

El suelo no urbanizable es aquel que cuenta con algún tipo de protección específica, en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, para la prevención de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público. También se considera suelo no urbanizable protegido por el planeamiento el que el planeamiento municipal así determina por sus propios valores de carácter agrícola, forestal, ganadero, minero, paisajístico o por otras riquezas naturales, así como aquellos que se reserven para la implantación de infraestructuras o servicios públicos. Así mismo el planeamiento municipal considerará suelo no urbanizable inadecuado el necesario por imperativo del principio de utilización racional de los recursos naturales o por la necesidad de garantizar un desarrollo sostenible del territorio.

Hay que aclarar, que en contra de la opinión de la mayoría de la gente, en algunas clases de suelo no urbanizable se puede construir legalmente, bajo determinadas condiciones (normalmente viviendas unifamiliares ligadas a la explotación agrícola o ganadera, en parcelas grandes para evitar una excesiva densidad edificatoria que pueda modificar sustancialmente el carácter del entorno, o edificaciones de utilidad pública o interés social…).


El suelo urbanizable es el que no está definido por el planeamiento como urbano ni como no urbanizable. El suelo urbanizable se clasifica en suelo urbanizable sectorizado, que es el previsto por el planeamiento para su inmediata transformación, suelo urbanizable sin sectorizar, y suelo urbanizable especial, con peculiares características de asentamientos existentes, con urbanización parcial y especial entorno ambiental, que tendrán el régimen legalmente previsto para su protección ambiental.

Generalmente, en el suelo urbanizable no se puede construir mientras no se desarrollen las figuras de planeamiento y gestión correspondientes (Plan Parcial, Proyecto de Reparcelación), aunque el planeamiento municipal concreto puede prever algún régimen transitorio de edificación, sobre todo en el suelo urbanizable especial, o admitir por ejemplo las construcciones provisionales en este tipo de suelo.

Por tanto, el valor del suelo, así como los deberes y derechos de los propietarios del mismo, dependen directamente de la clasificación y calificación urbanística, y es muy importante informarse correctamente de la misma antes de realizar ningún tipo de operación (compraventa, herencia, donación, edificación, etc).

En Fáctica  estaremos encantados de ayudarle si es usted propietario de un terreno y tiene dudas con respecto a la normativa concreta que le corresponde.
 


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